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1、公司概况

金融街控股股份有限公司（以下简称公司）原名重庆华亚现代纸业股份有限公司，成立于1996年6月18日。2000年5月，公司将全部资产与北京金融街建设集团进行等值置换，经批准后办理股权过户后公司第一大股东变更为北京金融街建设集团（目前持股比例为26.55%），变更主营业务为房地产开发、物业租赁与经营。公司实际控制人为北京市西城区国资委（持有控股股东比例：100.00%）。

公司持续巩固其北京金融街商业地产领导者地位，以租售并举的独特商业模式及商务地产开发运营成功经验，拓展京津渝更多典型项目，不断提升品牌影响力，在A股上市公司中处于商务地产运营的领先地位。

2、投资亮点

（1）聚焦京津渝，地产主业稳定增长。

受益于2009年的销售盛宴，公司北京融华世家、融景城、金色漫香林、天津津门津塔等主要项目销售情况均超预期。2010年公司开发业务结算收入将主要来自于北京的融景城、金色漫香林、德胜凯旋中心、天津津门津塔公寓以及重庆、南昌两地项目。2011年开发业务结算收入除了上述项目外，北京的融华世家、南昌金融大街、重庆江北世纪城也将贡献利润。

公司2010年计划开复工面积约300万平方米,实现竣工面积约100万平方米,安排项目投资约280亿元。2010年5月，公司相继以18.07亿元及38.82亿元获得北京市昌平区一宗土地使用权及重庆市江北区（重庆两江新区-中国第三个国家级新区范围内）相邻两宗土地使用权，足见公司宽裕的资金面及十足的扩张底气。公司兼顾商业地产及住宅，开发出租并举，拥有较好的业绩提升空间及良好的现金流。

2009年公司收入62.3 亿，净利润13.7 亿，增速分别为11%、31%。其中开发类(占82%)、租赁类(占5%)、物业经营收入(占4%)分别增长10%、15%、下降23%。金融街中心等贡献公允价值收益7.7 亿，占营业利润的41%。09年每股收益 0.55 元。

“FH平台登录注册添财”中的“业绩预测”信息显示：近三个月来，共有 14 家机构发布2010年度业绩预测，平均每股收益为 0.65 元，较09年增长 18 %； 平均主营业务收入预计为 754240 万元，较09年增长 21 %；平均净利润预计为 161993 万元，较09年增长 18 %。

（2）商务地产领先者，发展前景普遍看好。

历史经验显示，通常在住宅开发热潮之后，商务地产将成为房地产领域的新热点。而相关金融工具如REITs（房地产投资信托基金）等的推出，也将极大拓展相关商务地产公司的发展空间。

作为商务地产的先行者，公司具有丰富的商务地产开发运营经验，特别是大规模、整体性的开发运营经验。公司租售并举的独特商业模式以及在商业地产开发方面积累的成功经验和品牌价值，已经使得公司成为目前A股中不可多得的优质商业地产股。而近年来公司众多典型项目的拓展，如北京西单美晟广场、复兴门、通州商务园区、天津南市等项目的获取，正是公司聚焦商务地产、回归京津区域战略的体现。

　　2009年物业出租收入（物业租赁与物业经营）占公司收入比例近10%。从公司项目储备构成看,已建成的出租类物业仅为47万平方米，而已获取但未建成的商务地产项目面积接近260万平方米,占公司项目储备总面积比例高达35.7%。因此，未来公司物业出租收入占比将不断提升，商务地产运营价值将不断体现。

（3）公司现金流及土地储备充足，成长性有充分保障。

2009年公司超额完成年初的新开工和竣工计划，2009年末公司货币资金高达131.89亿元，主要因报告期内公司房地产预收账款大幅增加并成功发行56亿元公司债所致。充裕的资金将为公司大北京战略的继续发扬提供有利的支持，行业调控并不会对公司财务产生较大压力。这一点从公司2010年上半年连续大手笔出资拿地的动作足可显示。

公司开发项目资源丰富，目前拥有总储备建筑面积超过840万平方米（含2010年5月北京新拍所得地块、重庆新拍所得地块），其中位于京津的项目占比43%，在京除拥有持有型物业储备70 万方外(已建成47 万方)，还拥有开发类储备280万方。剩余项目主要位于重庆、惠州、南昌等地。

（4）人民币持续升值及公允价值计量，持续提升公司资产估值。

中国人民银行新闻发言人6月19日发表谈话，“进一步推进人民币汇率形成机制改革，增强人民币汇率弹性”。FH平台登录注册研究随即以重要短信的方式提出：“鉴于人民币仍将大幅升值，大盘应能企稳反弹，建议重点关注人民币升值受益股票。从传统上看，银行、地产、航空、造纸等行业股票在人民币升值过程表现良好。”

独特的商业模式使得公司易从投资性房产中获得业绩提升。2009年,公司将新金融街中心项目、德胜国际中心项目部分房产计入投资性房地产产生公允价值变动损益7.69亿元，与原投资性房地产项目合计公允价值变动损益为7.78亿元，占当年营业利润的40%。鉴于公司商业地产项目主要集中在京津地区核心地段，拥有较大升值空间，未来这些项目计入投资性房地产产生的公允价值变动损益仍将为公司提供可观的利润。

3、技术研判

公司股价向前复权后，07年最高曾达24.78元，08年底跌至最低6.28元，跌幅达3/4。公司股价此后跟随大盘及板块持续强势涨升，于09年7月下旬涨至阶段高点16.20元，震荡走低后曾于09年11月底反弹至15.35元后继续大幅调整，10年4月又跟随板块再次大幅下挫，5月初跌至7.81后基本企稳。

目前公司股价在8-9元区间呈小箱体震荡筑底态势，短期看量价配合良好，短期均线系统目前为粘合后多头态势，有望向上突破小箱体上方压力线，形成小双底走势。而周线形态及技术指标（KDJ已真正金叉），均呈乐观态势，如有成交量配合，新一轮恢复性涨升蓄势待发。

4、投资风险

（1）房地产行业调控措施仍将陆续出台，住宅价格可能会大幅波动，对公司住宅项目的销售产生影响；

（2）公司后续土地及项目资源的获取成本偏高或难度加大，影响成长性；

（3）公司投资性资产增长缓慢，物业经营达不到预期增长。

5、投资建议

公司目前市净率PB仅为1.36倍（取6月18日收盘价8.55元及10年1季报净资产6.29元）。如此市净率，在房地产业A股中，已经低至末位。在A股中，除开银行、钢铁等低市净率板块，也属偏低水平。

基于上述投资亮点中的分析及评述，公司拥有较好的业绩提升空间及良好的现金流，具备很好的基本面及较好的成长性。

经历了09年底及10年4月份开始的两轮大幅下跌，业界较多数认为：地产股的估值已经严重偏离了均值水平，该板块存在回归均值的强大内在动力。中国最大的内需板块目前仍是地产板块，但目前市场对于地产板块的争议也非常大。经济学家王国刚教授有一句话：“中国人过去三十年解决了吃、穿、用的三个问题,未来三十年中国也要解决三个问题,这就是住、行、学的问题。”不管如何，经济转型是个漫长的过程，房地产行业的大方向仍是持续发展。

综上所述，基于其基本面、成长性及近期技术面的多头态势，我认为金融街（000402）具备波段及中线投资价值，重点推荐，建议近期可主动买入、积极增持（个人观点，仅供参考）。

江油营业部   蔡国涛

完稿于2010年6月20日