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  徐善武

    公司是以房地产开发与经营为主业的国有控股上市公司。由于近年来，政府运用行政、土地、税收、金融等多种手段加大对房地产行业的宏观调控，随着各项调控措施的陆续落实，住房投资、投机需求将得到进一步的抑制，房地产企业将面临供应增加和市场需求转淡的双重压力。北京、深圳、广州等热点城市出现了房地产交易量萎缩、价格下跌，房地产市场总体景气度呈现下滑趋势，这给房地产公司的销售工作以及资金面上带来了较大的压力。但由于该公司作为深圳本地著名房产开发商，在南部沿海区域垄断优势明显。可持续发展能力较强，仍不失为一个较好的投资品种。

一、优化资产结构、专于房产主业
在07年4月，公司与北京申易通投资有限公司达成董酒公司68%股权和厂区233亩土地使用权的转让协议，转让价格共计11,388万元。出售上述资产后，公司在冲回2003年计提的长期投资减值准备2,424万元后，增加07年当期收益6,391.40万元。该资产出售完成后，公司不再持有董酒公司的股份，退出了唯一的非房地产业务，优化了公司资产结构，使公司的主业特征更加突出、资源配置更加合理；据了解，公司将进一步剥离建筑、物业等其他副业，主要专注于房地产开发主业，发展方向明确。同时公司第二期股权激励计划已经顺利实施，管理层专注和改善经营受到了有力的约束的激励，也为公司实现业绩增长提供了保障。
二、低成本项目储备保证未来利润
公司08 年主要结算项目为星海名城6 期、振业城二三期、荷园等，均位于深圳地区。其中星海名城6 期位置好，定位高，虽然年初由于市场观望情绪浓厚销售不畅，但随着市场成交量的回暖，销售前景仍较乐观，预计将贡献丰厚利润；振业城项目土地成本低廉，项目定位合理，销售预计问题不大；荷园项目成本相对较高，而由于周边可比售价较低，公司能否通过成功的定位和营销策略保证项目利润还有待观察。另外公司已建、在建和储备开发销售项目建筑面积共约400 万平方米，除深圳地区外，还在长沙、惠阳、南宁、北海等地取得低成本土地储备，未来三年将有大量项目进入可售阶段，营业收入预计会出现大幅增长。除荷园项目外，绝大部分项目的土地成本加建安成本明显低于周边可比售价，较大的利润空间为公司经营策略保留了较大余地。
三、配股融资缓解公司资金压力
2008年5月13日深振业A发布公告，公司董事会决定向全体股东按每10股配3股的比例配售股份。本次配股募集资金预计为12 亿元，全部用于振业•荷园项目的开发建设。2007年底公司资产负债率为68%，扣除预收帐款后的资产负债率为54%，今年一季末资产负债率为64.5%，仍在正常范围。公司一年内到期的非流动负债与短期借款之和占总负债之比仅为10%，远远低于行业平均水平，显示公司今年归还贷款的压力并不大。但由于公司今年增加了土地储备，同时在09年公司竣工销售面积高达65万平方米，明年公司资金压力明显增加。因此，公司通过配股筹集资金可以减轻今年下半年及明年的资金压力。
    振业•荷园项目是继星海名城、振业城之后，深振业在深圳本地的又一大型项目。本项目总占地面积约10万平米，建筑面积约30万平米，公司于2008 年4 月8 日成功竞得与本项目相邻的建筑面积约24 万平方米地块，公司在该区域项目总建筑面积超过50万平方米。加之与本项目相对的50 万平方米大型政府安置住宅区（包括大运村改造安置区、深惠路及地铁3 号线改造安置区）已开工建设，片区总体规划建筑面积达到183 万平方米，整体规模相当可观，足以聚集旺盛的人居氛围。
    该项目具有一定的区位优势。本项目位于深圳市龙岗区。龙岗区作为深圳市重点发展的后备城区，未来五年深圳市四大支柱产业金融业、物流业、制造业和会展业均在该区逐渐展开。作为2011 年大运会的主办区域，深圳市特别规划的大运新城距离本项目仅5 公里，城区发展优势明显。本项目地处宝荷大道与沙荷路交汇处，内外部道路网络四通八达，交通便利。项目紧邻深圳龙岗植物园和自然龙湖，自然景观资源丰富，空气质量优良。项目位于深圳宝龙工业区，紧邻深圳市大工业区，两个工业区内汇聚了深圳市主要的高端工业企业，配套建设情况理想，经济和人口规模增长速度较快，片区未来发展前景乐观。
    据了解，目前在龙岗区主要楼盘售价在8000-10000元左右，振业•荷园项目具有明显的规模及区位优势，预计开盘时售价应在8000元之上。该项目预计总投资235,031.52 万元，其中地价79,025.17万元，建造成本150,196.35 万元，期间费用5,810 万元。预计税后净利润50433.91万元，可为公司每股贡献近1元的收益，成为公司09-10年重要的利润来源之一。
公司估值：
预计公司08-09年EPS分别为0.82元、1.23元，对应的PE分别16倍及10倍。作为一家刚刚成功走出深圳市场的房地产公司，我们认为20倍的动态市盈率是比较合理的，公司合理估值水平在16元左右，给予“谨慎增持”评级。