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重要事件：

近期我们调研武汉房地产市场，实地探访了万科（武汉）、名流置业、金地集团（武汉）和泛海建设（武汉）四家上市公司在武汉地区的部分楼盘并与公司管理层进行了深入交流。

主要观点：

1、市场概况：武汉现有常住人口978万人，户籍人口800多万人。三环线以内为武汉的主城区，拥有大小湖泊近40个，湖景对于武汉而言算不上特别出色的资源（湖景房相比非湖景房贵1000元/平左右），江景（长江）的溢价率相对更高。从2005年-2011年武汉全市每年的住宅市场容量在800-1000万方左右，二环线以内的销售均价在1.0-1.5万元/平，二环线至三环线之间的销售均价在7-8千元/平。

2、2012年供应量预估：今年5月份武汉主城区新增住宅供应量126.52万方，成交75.41万方，销售均价7453元/平，供应量环比下降18%，成交量环比上升9%，预计二季度和四季度是推盘高峰，全年供应量大约在1100-1200万方，与去年基本持平。

3、存销比：今年3-5月份武汉住宅成交量持续维持高位，但是目前存货约在1106万方，超过2008年的峰值水平，再创历史新高，市场去化压力持续增加。

4、相关企业土地储备：东沙万达约260万方（存货260万方，土地储备0万方）；福星惠誉约577万方（存货256万方，土地储备321万方）；保利地产约669万方（存货390万方，土地储备279万方）；中海地产和招商地产均为去年新进入武汉市场，分别获得土地储备27.7万方和123.18万方。2011年土地储备量按面积计算排名前六位的分别是福星惠誉、万科、保利、华侨城、绿地和万达，按货值计算排名前六位的分别是福星惠誉、万科、绿地、华侨城、万达和保利。目前，福星惠誉在规模靠前的几家房地产企业中间资金压力相对较大。

5、新盘表现：今年5月份武汉开盘加推项目共34个，合计供应量达到80.6万方，总体首日去化率不到30%，热销项目中城市近郊产品居多（性价比高），认购成交过亿元的项目有10个，其中星悦城加推当天去化率高达90%。成交结构中，以首次置业需求为主的二房增长幅度最大，三房增长幅度次之。

6、市场表现：今年3-4月份打折楼盘数量及折扣幅度均有所增加，其中汉阳、盘龙城、南湖汤逊湖区域最为明显，保利地产带头降价，打9折甚至更低折扣，效果不错。进入5月份以后，客户观望氛围更浓，来电来访较少。根据万科（武汉）的统计，来访人次由3月上旬的935人次/旬下滑至5月下旬的610人次/旬，来电人次由3月上旬的810人次/旬下滑至5月下旬的539人次/旬。随着二季度供应量的逐渐释放，市场环境可能会进一步恶化，预计到10月份以后考虑到全年销售任务的完成率以及资金回笼的需要，房价有进一步下降的空间，但总体降幅应不会很大，2009年高位拿地现在售的项目再降价10%基本就到了成本线附近。同时，银行的购房按揭贷款放款速度在加快，去年正常的放款节奏在60天左右，今年缩短至30天左右。

7、我们的观点：目前武汉市房地产市场购房需求以首置和首改为主，主力户型为二房和三房，今年下半年到明年推盘量预计仍将维持高位，房价继续下降的空间已较为有限（10%左右）。公司方面，相对看好一线地产龙头保利、万科，福星股份资金压力较大，金地集团产品结构与目前首置、首改的主流需求不太契合，若限购令放开则公司的业绩弹性较大。