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上周建筑板块上涨2.69%，建材板块上涨1.22%，房地产板块上涨2.02%，同期沪深300指数上涨1.73%。

截至6月15日，今年以来申万一级行业地产指数涨幅达27.50%，而沪深300上涨7%左右。此轮地产板块上涨行情中，地产龙头股率先见底，地产指数涨幅远超沪深300，主要基于以下几大原因：第一，目前龙头地产公司2012年市盈率（PE）估值在9~10倍，基本处于历史较低水平，估值优势十分显著。第二，地产公司在销售房屋时采取预售制度，丰富的预收款基本锁定龙头公司2012年预测业绩。第三，部分地产股资金链相对安全，且好于2008年。第四，尽管中央对地产政策短期内难以放松，但地方政府救市微调陆续实施，有利于刺激地产销售。第五，降准、降息等政策推出，降低购房成本，一定程度上利好地产销售。

在经济增速下滑的背景下，政策预调微调是大趋势，特别是对于满足首套房刚性需求方面将会有动作，房地产行业将会逐步改善的趋势是确定的。从市场环境来看，地产股尤其是其中的优质龙头大公司，由于其被严重低估且权重比例适中，在政策顶可能已现的背景下，战略性投资价值逐渐显现。

今年以来的房地产板块上涨主要是出于估值和信心的双重修复。统计数据显示，受地产调控影响，地产股去年总市值同比下降超过两成。今年以来，市场对地产行业政策的放松的预期不断，包括降息、贷款利率微调等都对地产股估值修复形成助力。地产开发商的拿地节奏以及实际资金链情况也在一定程度上消除市场此前的担忧。随着房价的下跌，及贷款政策微调，部分区域买房人的热情也超预期地被激发。

本轮房地产上涨，主要是超跌反弹，外加业绩增速导致。由于目前政策缓慢趋好，不会出现2008年大幅放松的局面，因此销量回升将是缓慢演进的，预计未来地产板块涨幅的斜率或将低于前期状态，也可能低于2009年。

今年以来的房地产板块上涨主要是估值和信心的双重修复。和2009年不同，今后房地产市场可能将主要呈现外紧内松的态势。从宏观层面看，尽管政府对于房地产的调控不放松，但实际层面、微观层面的微调已出现，尤其是对刚需的支持。如果相关调控政策进一步放松，不排除复制2009年上涨的可能性，但目前看概率非常小。

我们相对更看好一线地产龙头，如保利地产、万科。主要理由有两点：第一，资金优势显著、融资成本相对较低，在本轮地产调整中，市场占有率会逐步提升。第二，业绩锁定性较强，业绩释放动力强劲。

【分析师：林乔松】