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风物长宜放眼量:浅析调控政策不断加码下的房地产行业,是否还有机会?

我国的房地产调控始于2003年。中国人民银行银发[2003]121号“关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知”被认为是房地产调控的开始,国务院国发[2003]18号文件“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”被认为是房价暴涨的根源。此后调控政策时有之出台,然而,房地产市场却陷入“越调越涨、越涨越调”怪圈。直到2008年下半年调控才开始见效,房价开始下降。

 

一、调控不断加码房价不迭反涨的深层原因

1、重视商品房,忽视保障住房建设

    自1998年全国实行住房商品化以来,住房条件大为改善。但由于过于强调住房商品化,忽视了住房保障功能,导致房价增长过快、低收入家庭住房紧张等。2009年中国城镇人口6.22亿,按每个家庭3.5人计算,有1.78亿个家庭.  2009年基本建成各类保障性住房200万套,2010计划建设300万套.但2009年1-11月,全国保障性住房用地计划仅完成46.66%,2009年1-8月,保障性住房投资完成率只有3.6%。即使全部完成,三年内只能解决不足3.5%的家庭。按中国2007年发布的2020年全面实现小康社会的目标,全国每年至少要建1000万套保障房。才能完成2020年的远景目标。

 

2、中国城镇化进程的加快和居民收入的增加所致。

(据价值中国网从1978年到2008年30年中,中国国内生产总值年均增长9.8%。城镇化率从1978年为17.92%,1990年26.4%,2000年为36.24%,  2009年为46.6%。居民收入也不断增加,2009年全国城镇居民收入17175元,比1978年增长48.0倍,比2000年增长1.73倍。加之逐步开放城镇户籍制度,10年内1.2亿人进入城镇。大量人口进城居住、就业,将会形成巨大的住房需求。所以,城镇化必然带来基础设施改善和住宅的大规模投资需求。

 

3、地方政府土地财政政策和债务压力

分税制改革后,中央政府与地方政府之间,地方各级之间的政府事权与财权并不对称,事权重心下倾,财权重心上移。与事权需要的开支相比,地方政府的财源明显不足。卖地已成为地方财政收入的主要源泉。2009年全国土地出让金1.59万亿元,比2008年增长66%,比2004年增长170%。全国土地出让金占到了地方财政收入的49%。加上商品房涉及的配套费、契税、营业税等,房地产相关收入已成为地方政府的主要经济支撑。同时地方负债累累。2009年地方政府债务为8.5万亿元,约为2009年全国GDP的25.35%,为全国财政收入的124.13%,为地方财政收入的260.90%。为了还债,很多地方疯狂卖地、千方百计支持房地产火爆。这或是多次房地产调控效果不佳的根本原因。若此轮调控房价大幅下跌,不能承受的很可能是地方政府。


4、房地产调控措施存在一定瑕疵

    2008年9月,美国次贷危机对全球经济影响迅速扩大,房地产政策随即由调控变为刺激,一时间内房地产政策“冰火两重天”。3个月内,各种刺激措施不断。2008年11月国务院宣布4万亿经济刺激计划。房价在短暂下跌后,于2009年初又开始了爆发性上涨。土地招拍挂制度的全面推进,使地价不断攀升。2000年到2009年,十大主要城市地价上涨3.8倍。不少房地产调控措施事实上帮助抬高了房价:提高交易成本措施,使提高的成本大多转嫁到房价上;控制土地供应,使房地产更加供不应求;相关税费如新增建设用地土地有偿使用费、城镇土地使用税和耕地占用税等不断增加。房地产调控措施存在缺乏系统设计、和地方利益冲突、没有及时处理土地闲置、拖欠出让金、假按揭等违规行为、全国调控一刀切等瑕疵。

 

5、以赢利为目标的开发商和投资者的炒作,在房地产价格爆涨中,起到重要的推动作用。

6、房地产资源不可再生暨紧缺性,也是房价居高难下的重要原因。

资源类价格都在上涨,房地产也是资源,土地是不可再生资源。随着人口的增长、城市化进程的加快,人们对居住环境要求的提高,都会进一步加剧土地的需求。所以,房地产,特别是土地价格的上涨是大趋势。

综上所述:住房商品化、市场化以及我国经济发展的大趋势,决定了房地产价格上涨的大趋势是不可逆转的。房地产调控的核心是抑制过度的房地产投机炒作及过快的房价上涨的泡沫。

 

二、2010年陆续出台的房地产新政策一览:

 

●财政部和国家税务总局政策规定,从2010年1月1日起,对单位、个人转让住宅“二手房”恢复征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

●1月10日,国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,二套房贷款首付比例不得低于40%。(北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%。)

●2月20日,银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》,打击炒房者和投机行为。

●3月10日,国土资源部再次出台了19条土地调控新政,即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被"冻结"等19条内容。

●4月14日,国务院常务会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。另外,对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。

●2010年4月17日,国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》业界称为房地产调控“新国十条”,从而拉开了房地产新一轮调控的序幕。

●保监会9月5日发布《保险资金投资不动产暂行办法》,保险资金不得投资开发或销售商业住宅。

●2010年9月29日,财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部出台了《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》

●10月20日三部委通知要求 省级政府稳定房价不力将问责

11月3日住建部:严禁使用住房公积金贷款进行投机性购房

●许多个城市已经停止第三套购房的房贷。

三、房地产支柱地位的高峰已过,但其市场地位仍不容忽视

 

   产业增加值排名靠前。在国民经济的构成体系中,按2009年国家房地产年鉴数据,产业增加值排名次序为:制造业(产业增加值占GDP比重为32.65%)、农林牧渔业、 批发和零售业、  采矿业、建筑业、交通运输、仓储和邮政业、金融业、房地产业(4.69%),其中房地产业排名第八。可以说,2009年以前,房地产行业对支持中国改革以来的经济增长起着举足轻重的作用。对地方政府财政收入、基础设施建设等作出了重大的贡献。中国房地产在宏观经济中所占的份额,注定了它对整个中国经济走势构成巨大的影响。需要强调的是:据不完全统计,今年全年房地产投资的增速仍将在30%左右,预计明年的投资增速也将在25%以上。


 ●相关产业链巨大。房地产业与多个产业存在直接与间接的联系,产业链特别长,产业关联度也特别大。房地产业的发展可以直接带动建筑业、钢铁、水泥、木材、化工等建材业发展,带动配套设施、公共服务设施和整个城市建设的发展,间接带动装修业、消费品工业和商业、文化教育的发展,其产前、产中、产后带动的相关产业多达50多个产业部门、几百种产品和服务,其兴衰将直接影响到这些行业的景气度。虽然,其支柱地位的高峰已过,但其市场地位及影响仍不容忽视。

   四、房地产价格上涨的大趋势不可逆转

●关于高房价问题。近年来,有关高房价的议论闹得沸沸扬扬。客观的说,我国现阶段房价确实上涨过快。说起过快,主要是房价与收入的关系,即:同期房价的上涨,远远地超过了老百姓同期收入的增加。

比如:发达国家位于市中心的房子,公务员或一般职员用8-15年的收入可以购得;发达国家的房屋大多是现房,而且是精装修的现房;由于福利待遇好,租房和购房形成很好的互补关系。拿瑞士为例:瑞士是全世界房价最高的国家之一。以价格最高的苏黎士州为例,在苏黎士市区或风景区的房价约合2500-7000瑞士法郎,也就是合1.5万-4万元人民币/平方米。郊区为1500-3000瑞士法郎,合0.9-1.8万元人民币/平方米,一套100平方米的住宅售价为15万-20万瑞士法郎,约合90万-120万元人民币。而瑞士人均收入相差不大,超市售货员的月薪为3000瑞士法郎,年薪合人民币20万元,也就是说买一套100平方米的住宅相当于其3-6年的总收入,而且还可以享受零首付,50年按揭。由于福利好,瑞士人大多没有买房的压力。

●   中国的房价和发达国家相比。就单纯的房价来说,中国的房价和发达国家相比,还是比较低的。据调查:目前,北京、上海的平均房价:市中心约在5---8万;市区约在2.5万---4万;郊外约在1.5万----2万。看看发达国家的房价,

据(环球网)报道:2010年初世界房价最高十大城市出炉,北京上海均未入选。第一位:摩纳哥蒙特卡洛,平均房价高达每平方英尺4420美元(约32万人民币)。第二位:莫斯科,每平方英尺1937美元。第三位:伦敦,每平方英尺1928美元  。第四位:纽约,每平方英尺1384.1美元。第五位:香港,每平方英尺1373美元。第六位:法国巴黎,每平方英尺1,126.20美元。  第七位:东京,每平方英尺1103美元。 第八位:新加坡,每平方英尺901.20美元。 第九位:意大利罗马,每平方英尺851.50美元)。第十位:印度孟买,每平方英尺851美元。很意外,孟买也入选,因为印度不断增长的人口数,房价高涨也是很正常的。印度孟买房价每平米约6.2万人民币。(注:1平方英尺≈0.09290304平方米)   

   房地产行业的远景无容置疑。我们国家正处在一个经济腾飞、城市化进程大提速的大时代,房价上扬是一个大趋势。尽管近年来调控政策不断加码,房地产行业短期内无论在资金上、或销售上都受到了困扰。但是,其长期发展还是无忧的。从发达国家来看,随着经济的发展,随着城市化进程的推进,房地产业也会随之发展,这是无用怀疑的。对于资金链比较充裕的企业而言,目前是增加其土地储备的机会。万科等龙头企业已经开始在土地市场上进行大手笔投资。万科、保利地产、深圳华侨城等2010年以来,已经以“地王”的气势投入巨额资金买地,就足以证明其对未来行业发展的前景看好。

 

五、二级市场的投资建议

 

●风险释放较为充分。2009年以来,房地产行业板块在宏观调控政策不断加码的利空打压下,投资需求得到了极大地的抑制。二级市场上房地产板块,从2009年底至今,整体已经下跌了约30%左右,且整体已经落后于大势。其风险释放较为充分,估值优势逐步体现。当前机构持有房地产股的比例较低,未来房地产股价进一步大幅下调的可能性也较小,板块超跌之后出现局部反弹的概率比较大,安全边际逐步提升。

●估值优势渐显  。 公司未来业绩是地产股上涨的直接催化剂。目前,招、保、万、金等主流地产股明年业绩已经非常确定。据万德数据,目前地产板块静态PE 为24.4 倍,2010 年动态PE  为15.9 倍,均处于历史低位。重点地产公司的2010 年动态PE 均值约为12.9 倍,2011 年动态PE  均值约为10 倍。所以,目前左侧交易的机会已经具备。中长期投资的价值已经凸显。

重点关注   万科A、招商地产、保利地产、首开股份、冠城大通、华业地产、深长城、新黄浦、绵世股份。

章力言

                                                    2010年11月22日


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