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市场进入八月以后展开震荡整理走势，其中房地产板块值得我们关注！因为正是由于以“万科A”为首的房地产板块一度走强，使得大盘在八月中旬脱离了箱体部底（2570点）震荡盘升。随后各大媒体相续报告有关QFII速度建仓地产板块的报到。QFII何来底气做多房地产板块，我个人认为是缘于对未来一年，中国房地产市场有可能 “软着陆”预期，而这一预期的起因来自于前阶段刚公布的七月份中国房地产相关经济数据里。

在解读数据之前要思考一个问题，即如何才能使房地产行业“软着陆”。我认为首先，“价跌”指房地产价格下跌。其次、“量增”指房地产供应增长。只有在价格下跌，供应上涨的过程中，健康需求才会有效放大，而不是投机的需求，这样才能促使房地产行业健康稳健的发展！

首先看供应：

1-7月，全国房地产开发企业房屋施工面积32.43亿平方米，同比增长  29.4%；房屋新开工面积9.22 亿平方米，同比增长67.7%；房屋竣工面积2.86亿平方米，同比增长12.6%，其中，住宅竣工面积  2.31亿平方米，增长10.5%。而7月单月的新开工面积同比增长66%，比6月的55%出现了一定程度的回升。

新开工面积同比增速往往是投资者重点关注的数据之一，但是这一数据本身又具有短期波动大的特点，因此该数据本身一两个月的变化很难代表中长期的趋势。但是新开工面积同比增速的周期和销售面积密切相关，并且其略微滞后于楼市销售面积的变化，因此尽管现在新开工活动依然处在相对高位，但是我们预判其后期会逐渐进入下行通道。另外，7月的地产投资增速也开始出现下滑，我们预期这种下滑过程在今后的几个月内会继续持续。而另一方面新开面积仍处于高位也使得在未来一段时间内房地产供应充足，为房地产未来十二个月内“量增”打下了基础。

其次看销售：

1-7 月，全国商品房销售面积4.58亿平方米，比去年同期增长9.7%，增幅比上半年回落5.7个百分点。其中，商品住宅销售面积增长  7.1%，办公楼增长39.4%，商业营业用房增长36.6%。1-7 月，商品房销售额  2.29万亿元，同比增长  16.8%，增幅比上半年回落8.6个百分点。其中，商品住宅销售额增长11.7%，办公楼和商业营业用房分别增长  74.3%和47.9%。7月当月，全国商品房销售面积6466万平方米，同比下降15.4%；全国商品房销售额3066亿元，下降19.3%。从同比数据上看，全国商品房销售面积同比增速在  6月稍微企稳之后又经历了7月的再次下滑，环比上看，季调之后的  7 月全国销售面积为  7011万平方米，比6月的  8273万平方米（季调后的数字）环比下滑了15%。

当然，对楼市更准确的把握要同时结合统计局的月度数据和不同城市的日度高频数据进行观察。对于  7月两种数据来源两相矛盾的结果，我个人相对更倾向于认为整体楼市的交易量在过去的一个月中是在呈现逐渐筑底的迹象。事实上当前消费者的信心和预期依然处在较高的位置，从微观上看楼市的投资意愿和购买力量并没有消失。前期交易量的暴跌主要源于潜在购房者对政策调控所产生的迅速反应，并不意味着真实需求的剧烈收缩。同时，由于居民对后期经济趋势的预期和  08 年截然不同，对于单个潜在购房者而言，“害怕错过房价短期调整”的心态和“愿意耐心等待房价持续下跌”的预期相比可能略占上风，一旦房价有明显松动很有可能将刺激刚性需求者的购买欲望。

再次看地产开发商拿地情况：

根据现阶段在A股上市各大房地产公司所发布的公告统计如下：

从上组数据可以看到，虽然房地产调控政策出台后的5-6月份，上市地产商的拿地意愿明显受到影响。但是进入7月，我们统计的拿地上市公司数、拿地面积、宗数和金额都超过了4月份。5-6月份，不少开发商在调研中表示的还是考虑到调控政策下行业形势不明朗，公司主要是完成现有的新开工项目，对拿地进行更多的项目储备还是非常谨慎。7  月份拿地却出现升温，我们认为主要是开发商对调控政策趋稳有了更明确的认识，同时推盘和销售情况较好也让他们对未来销售的信心增加，这个时候有条件的开发商就需要拿地增加项目储备。当然，我们认为这种情况更多还是结构性的，而且地块平均面积也较小，这符合地方政府的调控下的心态，也主要针对有品牌和较好融资渠道的业内龙头公司。

最后，看房价：

1-7月商品房、住宅销售均价同比上涨6.4%和4.3%，较1-6月回落2.3个百分点和2.4个百分点。7月商品房、住宅销售均价同比下跌4.6%和7.9%，环比上升跌7%和6.6%。从上组数据可以看到，房价虽然降幅不大，但近期各个部门重申调控政策不放松，在这种预期下，我个人认为下半年房价下降可能会是大概率事件，但房价调整空间可能相对有限，因为刚性需求仍在。

结论：所以综合以上四点，我们可以看到，尽管统计局公布的7月楼市成交面积依然处在下行通道中，而且由于销售的大幅回落及地价等因素使房价下跌在下半年成为了大概率事件，另一方面我们看到，商品房施工面积、新开工面积增速持续高增长为未来房地产供应提供的支持，所以我们预期地产市场能够在今年四季度和明年上半年完成一轮“价跌量升”的软着陆历程。而正是由于这样的预期也使得近期房地产板块走势活跃，建议关注在本轮行业调整中持续获得竞争优势的龙头上市公司。

投资策略方面，我个人认为未来地产股的整体趋势是向上的。短期来看，各个部门重申调控政策不放松，至少意味着在短期内可能看不到政策的实质性放松了。房地产调控将趋于常态化。这将对地产股的走势带来一定程度的影响，增加其波动性，但是中期我们是看好的。因此，建议投资者精选个股、逢低买入。当前选股的思路在于“防守性”，即配置那些能够“安然过冬”的公司。具体而言，有几个标准：财务稳健、融资渠道畅通、融资成本可控、房屋销售好、具有集团背景或相关业务支持等等。相反，财务杠杆和土地杠杆过大，投资策略过于激进，信用成本过高的公司都是要回避的。从这个角度看，万科、招商地产和滨江集团都是令人放心的选择。

                                                                 ——徐善武