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——房地产“暴利”时代的终结邂逅经济“软着陆”

    进入2008年，楼市悄悄发出的新信号，使得曾经一路高歌猛进的房价出现松动，涨幅开始趋缓进而回落，而“价滞量缩”成为当前楼市的常态，中国的房地产市场开始进入高位调整期，楼市“只涨不跌”的神话开始终结。
盘点2008楼市困局
   ——涨幅稳步回落。根据国家发改委、统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年5月份，全国70个大中城市新房和二手房销售价格的环比涨幅又分别回落0.6和1.5个百分点；6月份涨幅比5月份低1个百分点，环比价格与上月持平。
    ——销售面积大幅下滑。来自住房和城乡建设部的最新数据表明，今年1月至5月，40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24.9%、20.9%，6月份销售量进一步萎缩，其中深圳1—6月份新建住房销售面积同比减少54.0%。
—— 促销手段花样不断。市场调查发现，目前全国一线城市在售楼过程中有超过95%的房地产商在进行各种各样的打折促销，从送家电、送物业费、送停车位、送轿 车、送装修、送户口……到直接打折，优惠促销，从98折、95折、92折、90折到个别楼盘出现75折、70折，降价势头越来越猛。
——土地拍卖频现“流产”。受信贷紧缩政策的影响，自去年底以来，土地交易市场开始遭遇寒流，不少开发商意识到大量圈地的风险，降低了拿地的冲动，致使全国出现了数十宗土地流拍现象。而且，个别城市的个别地段拍卖价格出现50%的大幅下降。
——银行出招揽生意。由于楼市成交清淡，导致银行房贷增速持续下滑，一些银行开始下调固定房贷利率。光大银行就拟将5个档期的房贷固定利率下调，而此前，深发展等一些银行也早也发售“气球贷”、“双周供”等变相减息的品种，以期刺激购房需求。
最具说服力的还是房屋销售价格和销售面积的“双降”指标，毋庸置疑，楼市的拐点已然悄悄显现，房地产业的“暴利”时代将被终结，房产价格正逐渐向理性回归，而整个房地产行业也必将面临重新洗牌和整合。
楼市“拐点”与经济减速不期而遇
2008 年7月17日，国家统计局发布了上半年一系列宏观经济数据，总体来看保持了平稳较快运行的态势，但增速开始减缓。上半年国内生产总值 （GDP）130619亿元，按可比价格计算，同比增长10.4%，比上年同期回落1.8个百分点。备受人们关注的居民消费价格涨幅回落，生产价格涨幅继 续扩大。上半年，物价指数（CPI）上涨7.9%（6月份同比上涨7.1%，比上月回落0.6个百分点，环比下降0.2%）；工业平出场价格（PPI）同 比上涨7.5%（6月份上涨8.8%），涨幅比上年同期高4.8个百分点；70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.2%（6月份上涨8.2%），涨幅比 上年同期高4.1个百分点。央行在施行连续6次加息、18次提高商业银行准备金率的从紧货币政策终于开始显现出宏观调控的成效，整个上半年国民经济继续朝 着宏观调控预期方向发展。
当前房地产市场成交低迷，正是市场步入积极调整状态的信号。作为国民经济支柱产业的房地产，是宏观经济发展的缩影。楼市拐点的出现，也正是国民经济发展增速拐点的信号，二者具有很高的相关性，从今年上半年的经济数据也可以得到佐证。
从全球房地产市场价格走势曲线来看，任何一个市场都存在一个波动周期。一般而言，越是房地产市场成熟的经济体，周期内价格波动越平缓；而越是新兴的房地产市场经济体，房价波动周期时间越短，价格波动越激烈。
从 2004年开始，我国的房价开始出现加速上涨的势头，到2008年上半年平均房价上涨了300-500%。在利益的驱动和诱惑下，各路资本（每年数万亿资 金）蜂拥而入进一步推高了房价，出现畸形和严重泡沫。经济调查发现，一、二线城市的房价已经严重偏离了正常的范围，比如：开发成本包括拿地、建筑、材料、 工资、税金、公共配套等合计4000-4500元的房屋售价在17000-18000元/平米，毛利率达到惊人的400%，不能不说是绝对的“暴利”。这 也就难怪为什么庞大的资金会趋之若鹜，商业银行每年投入房地产的贷款规模在2万亿左右，民间炒房资金8000-10000亿元，创投资金300-500亿 美元，热钱流入1500-2000亿美元等等。这无疑又是新兴经济市场特有的资金泛滥的明显特征，导致的结果必然是房地产过热、膨胀、泡沫，然后是泡沫破 灭后的资金撤离、资金链断裂、房价下跌、景气度下降、行业危机、金融危机、经济萧条。伴之出现的股市暴跌、通货膨胀、高物价、高失业率、消费不足等一系列 社会经济现象将影响到经济发展的停滞、倒退和社会的稳定。近期，邻国越南爆发的金融危机以及从去年开始的美国次债危机，已经敲响了全球经济发展的警钟。
美国次债危机引发全球金融风暴 中国能否独善其身
从 2007年3月美国首次爆发次债危机至今，已经出现4次大的金融震动，影响波及全球主要的资本市场。到目前，次债危机已造成2000-4500亿美元的直 接经济损失，美国金融机构银行、投行、证券、信用保险等损失惨重，去年四季度均创下单季亏损最高记录，达到98亿美元之巨。次债危机造成美国第五大投行贝 尔斯登破产并被收购，五家行业银行破产倒闭，近期爆发的美国最大的次级债贷款机构房地美和房利美巨亏32亿美元，直接导致美国三大评级机构对其大幅下调了 信用等级，将威胁到美国整个债市的稳定和安全。对此，美国财政部和美联储紧急救助注资，以期保全评级标准。据统计美国次债危机爆发以来，包括美国、欧盟、 日本、加拿大、澳大利亚等世界主要资本市场国家已经累计注资8000-10000亿美元，增加市场的流动性，缓解资金压力。
美国次债危机引发了美 国和全球的股市暴跌，尤其是金融性资产的股票跌势更是凶猛，世界主要的资本市场无一幸免。中国所受到的波及和影响程度还无法准确评估，但至少可以从以下方 面得出部分结论：1、持债损失。中资银行在次债危机中的直接损失估计45-50亿美元，其中，中国银行损失最大，损失大约38-40亿美元，约占2007 年税前利润的15%左右。2、出口企业业绩下滑。次级债危机引发美国消费下降，企业利润下滑，对中国出口企业产生直接打击。据多年来的经验观察：美国企业 利润下降1个百分点，中国企业利润增长下降10个百分点，如果美国从去年2.2％的增速降到0，中国从30％左右降低到百分之十几，我国企业受外部影响的 程度很大。3、加剧了全球化和我国的通胀压力。由于美国自身存在巨大的债务问题，其通过降息、发行货币等手段减轻压力，必然会导致商品价格上涨。而中国由 于自然资源所限，亦受其影响而成为通胀经济。4、波及到我国的股市。自从中国加入WTO以后，加快了与世界发达资本市场接轨的步伐，经济和资本的全球化、 一体化趋势，更加剧了危机传导机制的发挥。但就目前而言，美国的次债风波对于我国股市的影响还并不是实质性的，只是在心里层面发挥作用，引起担忧和恐慌的 市场心理。
毋庸置疑，通货膨胀是现在全球面对的共同敌人。美国在次债危机爆发后，经济形势急剧恶化，其国内的CPI也达到5%以上。我们国内经济 运行的突出矛盾同样是来自通货膨胀的挑战。就房地产行业出现当前的困局，其实是行业发展和投资的理性回归，与近几年我国针对房地产行业发展过热、投机炒作 过度而实施的一系列宏观调控以及从紧的货币政策密切相关，但与美国的次债风波并没有一致的或直接的联系。中国是新型加转轨的经济体，在经济发展的初级阶段 不可避免会出现这样或那样的非理性跳跃，“大起大落”的背后不仅仅是资本的利益驱动，更是劫后余生所必需付出的阵痛。房地产大佬及房产协会呼吁政府“救 市”，那是救他们的既得利益，妄想继续享受房市“暴利”的美餐，无异于痴人说梦。有人担心如果政府不出手“救市”，会出现和美国一样的次债危机，更是危言 耸听。因为两国房地产市场运行的机制存在本质上的差异，必然会导致不同的结果。
中美两国房地产调整将导致不一样的发展结果
美国次债危机的 根本原因在于房地产贷款的资产证券化，由开放商、房屋持有人、贷款商业银行、次级债券保险机构、各大投行以及次债持有人等共同承担风险，共同基金及对冲基 金以放大10倍的杠杆参与炒作。当房地产市场出现不景气时，房屋价格下跌，低信用居民（房屋持有人）断供现象增多，出现信用危机，引发房贷机构提供的资产 抵押债券（ABS）和投资银行出售的债务抵押债券（CDO）的评级下降，市场开始大量抛售，次级债券价格大跌，出现投资亏损，又引发股市大跌，波及到全球 股市剧烈震荡，金融危机爆发。
我们来看一下国内的房地产市场的运行机制：政府拍卖土地，开发商交定金拿地，用地皮抵押银行贷款交付政府全额土地使 用费，利用预售房屋销售款、房屋银行抵押贷款、建筑及装修欠款等进行资金周转，待房屋竣工办齐全部证件销售房屋回笼资金，最后清偿银行贷款、利息及归还房 屋建筑、装修等欠款。很多的开发商只投入了区区的拿地定金就撬动了房屋开发的运转，其中隐藏了巨大的财务风险，一旦政府采取宏观调控，紧缩银根，回笼市场 资金，将使绝大多数自有资金不足的房地产开发商难以为继。当房价被推高炒作到极限时，购房意愿开始下降，成交低迷，这时部分开发商会出现资金链断裂。无奈 只有主动促销打折销售回笼资金，引发房价下跌，这又会促使开发商集体杀价销售，企业利润降低、行业景气度下降，直至地产商亏损、倒闭。因此，中国房地产的 发展路径是行业的重新洗牌以及重组购并，经过3-5年的阵痛后，能够生存下来的开放商由现在的10000家以上将下降到1000家以内，甚至可能只有 300-500家的规模。说来这也是中国特有的社会和经济现象，一哄而上，再一哄而下，应该值得我们深思。
从现有情况看，随着楼市“拐点”的出现，而导致爆发大面金融危机的概率并不是很大。具体可以从以下几方面可以考察：
首先，中国的房地产市场，投机色彩浓郁。我国房价的非理性上涨，其实就是炒房者非理性投机的结果。投机客经历一次房价下跌的洗礼，才能变得理性，房地产市场才能变得理性。否则，炒房就能赚钱的规律不被打破，只会进一步助长投机潮。
其次，房地产市场的调整范围仅限于广州、深圳等极个别城市，大部分城市的房价仍然处于上涨轨道中。全国许多城市的房价都有太多泡沫要挤，我们应该鼓励房价调整，而不是人为排斥和拒绝这种调整。 
再 次，并非所有的商品房都是用贷款购买的。许多高收入者更愿意一次性付清房款。即使贷款买房者，并非都是在高价位买的房，也并非所有的贷款买房者都是集中在 近一年内买的房。那些在2007年以前贷款买房者，如果房价下跌30%，银行根本无所谓，因为仅2007年的涨幅就不止30%，更何况银行还有一个30% 的首付。与庞大的存量住房相比，高位买房者只是少数，房价的下跌不足以对银行的整个承受能力构成威胁。 
其四，房贷在整个银行贷款业务中的比例很 有限。央行2008年一季度货币政策报告公布的数据显示，到2008年3月底，全国商业银行本外币贷款余额为29.4万亿元，商业性房地产贷款余额为 5.01万亿元，其中房地产开发贷款余额为1.8万亿元，占整个国内银行体系贷款总额的6%左右；个人住房按揭贷款余额为3.13万亿元，占整个国内银行 体系贷款总额的11%左右。两者合计，也仅占整个国内银行体系贷款总额的17%，即使不良贷款比例上升，也远不至于威胁到金融安全。
泡沫被打破， 虚高的房价正在逐步回归理性的征途，一波大的房地产调整周期正在来临，大面积的中小房地产公司将濒临破产、倒闭，行业整合、重组、并购的帷幕徐徐拉开，真 正的行业领袖和霸主也将在娠后阵痛中诞生。银行业可能将为此承担接生的责任，产生一定的银行坏账，计提减值准备会导致银行经营业绩的下滑，但不会引发大面 积的银行破产倒闭等金融危机发生。
当前必须继续坚持稳定的财政政策和从紧的货币政策不动摇，使过快的经济逐步降温，顺应经济发展规律，最终实现经济“软着陆”。具体到我们中国的股市，也要为完成这一宏观调控目标付出一定的代价。
股市已经对房地产市场开始的调整提前做出了反应
中 国的股市可以说自从诞生之日起，就先天不足，带有明显的政策烙印。股市本来是资本主义的特有产物，出生在中国起初只是为了经济体制改革和国有企业融资的需 要。严格来讲，中国的股市并没有真正体现出国民经济发展“晴雨表”的作用。比如，2001年到2005年我国的国内生产总值（GDP）平均每年8%快速发 展，而股市却从2245点下跌到998点，累计跌幅超过了55%，形成鲜明的反差。我们姑且把它理解为具有中国特色的社会主义初级阶段的特殊产物好了，在 这里不做进一步的探讨。
房地产行业是国民经济的基础产业和支柱产业，在股市中的房地产、银行等金融板块同样占有最大的权重，决定着股市的命运。股 市从2007年10月份开始步入熊市调整，至今最大跌幅达到了58%，而地产指数更是下跌了68%。纵观西方国家和香港的股市，经验数据说明，每次经济危 机而导致的地产风暴最大跌幅为70%，也就是说我们的地产股此次调整几乎已经到了经验值的调整极限。反观现实的房地产市场调整才刚刚开始，如何解释这种现 象的存在哪？一是股市下跌反应过度；二是股市提前反应实体经济的未来走向。不管是哪一种情形在发生作用，有一点是可以确定的：股市已进入调整尾声，报复性 反弹行情将有可能随时展开。
“不经历风雨，怎么见彩虹”，房地产行业正在面临一场剧变和生死考验，行业龙头却可以愈挫愈强，更壮更强。深市的万科 A在经历了数次熊市调整的洗礼，全复权后最高价在2007年11月份仍然达到了277元，即便现在也是在百元徘徊。也许在不远的将来它还会演绎千元的股市 神话，就让我们拭目以待吧。

普 兰 店 营 业 部

王 斌 善

2008年7月20日