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一、房地产股到底还有没有机会？

1、先来看看处于“水深火热”中的房地产上市公司年报中对本行业市场形势的分析判断

保利地产（08年报摘引）：

公司董事会仍然坚定看好中国房地产业中长期发展前景，但市场的调整有其内在规律和周期，不可能在短时间之内重新回到新的景气周期。预期2009年在国家加大固定资产投资、大力刺激消费和宽松货币政策的影响下，房地产市场不会再出现快速、大幅度的价格下跌，成交量也会相对稳定，市场可能出现相对的平衡，行业的整合也将加剧。

我们看到，在任何市场环境下，高性价比、适销对路的好产品都能够赢得市场和消费者的青睐。同时，我们也认为政府保持经济平稳增长、维持房地产市场健康发展的决心不会动摇，持续的利好政策也将逐步恢复市场信心。

2009年，公司将密切把握宏观经济形势，始终坚持以现金流为核心，稳健经营，保持发展。公司将密切关注市场调整期的各种发展机遇，重点关注中心城市的城市中心，关注有成本优势的土地资源，关注条件优越的合作项目，变挑战为机遇，实现公司的平稳健康发展。

万科（08年报摘引）：

首先，万科认为，决定中国房地产行业长期前景的深层因素，并未发生任何根本性的转变，正如万科在之前的定期报告中所表述的那样：“短期看来，尽管调整的到来本身就难免引起部分市场参与者的疑惑与观望，市场需要一段时间来重新达成共识，在这一过程中不排除会发生短期过度调整的可能，但只要决定行业基本要求面的深层因素依然明朗，则调整必然只是阶段性播曲，不可能改变行业整体的发展方向。”时至今日，这些判断并未有丝毫动摇。

其次，对企业来说，面对高度不确定的市场波动，应坚持“应对重于预测”的基本原则，在确保经营安全性的前提下，增强对市场的感知能力和快速反应能力，针对市场的各种可能性制订有效、周密的预案，并在形势趋于明朗时迅速付诸行动。

2008年四季度以来，政府相关部门对住房政策方面进行了一系列调整，希望通过房地产行业带动众多相关行业健康发展，提高整体国民经济的活力。这些措施降低了自住房购买者的总体支出，有利于自住购房者实现购房愿望，实现房地产市场的平稳过渡。随着政策的出台，多家企业也做出了积极回应，采取了更为务实的价格策略，部分城市的成交量环比出现了回升。

期内，中央政府出台扩大内需的十大举措，提出加大保障性住房的建设力度，这也是07年住房保障体系纲领性文件《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》思路的进一步延续。短期看来，加大保障性住房的建设力度有助于稳定经济、增强对宏观经济的信心，这对房地产行业也将起到积极的作用。

2009年公司将在确保经营安全的同时，力争促进业绩增长；2009年公司发展策略的重点方向之一，是提升万科产品的市场竞争力。

招商地产（08年报摘引）：

2008年底到2009年初，国家对房地产行业的调控政策出现积极变化，房地产在国民经济中的重要支柱产业地位再次得到重申，一系列促进房地产市场健康发展的措施出台，刺激市场有效需求。2009年两会的政府工作报告再次明确了要“采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展”的态度。

公司认为，随着国家政策措施的落实到位和累积效应的逐步显现，加之从长期来看房地产行业发展的因素并未改变，房地产行业仍大有可为。公司将坚持“规模、质量、效益”并重的指导思想，以市场为导向，以服务为主题，狠抓质量，控制成本，加大营销力度，保障多元化融资渠道，寻找并把握发展机会，实现总体经营目标。

2009年，公司在11个城市共有28个项目同时推进，在建总规划建筑面积413万平方米，其中续建面积301万平方米，2009年新开工面积112万平方米，2009年预计竣工面积171万平方米，预计销售120万平方米。

中华企业（08年报摘引）：

短期内，国家陆续出台的一系列保持经济稳定发展的政策和上海市政府推出的稳定房地产市场发展的政策措施，对优质房地产市场持续健康稳定的发展以及促进房地产销售都起到了积极的作用。目前，中低价房和小房型的自住型刚性需求信心的逐步恢复带动了上海住房成交量的回暖。公司管理层认为，金融危机对房地产的影响是显而易见的，但与此同时，任何一轮危机的爆发和蔓延，在其进展过程中都不断地孕育着新的机遇的产生，我们在看到危机的同时，更应清醒地看到在危机中所隐含的机遇。

房地产业长期向好趋势提供的发展空间虽然受金融危机的影响，但从总体上看，中国市场空间广阔，增长潜力较大，经济发展的长期趋势没有改变，经济发展优势没有改变，加之近期宏观调控政策逐步发挥效应，国民经济可望保持平稳较快增长。同时，近年来，随着车辆经济的快速发展，居民可支配收入的快速增长，人口红利作用以及不可逆转的城市化进程，构成了支撑房地产行业长期向好发展的基石，住房改善性需求正处于快速增长期，中高端商品房是改善性需求消费的主要方向。作为公司主要投资区域的上海，国民经济在未来几年将保持较快增长的势头，国际金融、贸易、航运中心的建设，2010年世界博览会的举办和多个城市副中心区域的开发建设，以及上海城区、长三角城际之间的快速轨道交通及快速通道的不断完善等，将推动上海城市及周边区域房地产业的发展。

2、 再看看房地产业知名人士对行业形势是如何看的

王石：

2009年4月15日王石在一次会上表示，目前看不出中国房地产价格有大幅下滑的趋势，按公司第一季度的表现来看，对今年的发展谨慎乐观。

他同时表示，希望五年后万科的市场占有率增长一倍，房地产市场长期看好。中国目前的城市化达45%，而且还在进行中，符合第三世界国家发展的平均速度。而先进国家已达85%到90%，中国的城市化达到70%之前，房地产市场不会停止。

潘石屹：

仅2009年一季度，放款额就高达4.58万亿人民币的天文数字。有许多银行一季度的放款已经超过了去年全年。虽然一季度财政收入和出口额还在不断下降，但股票市场，房地产市场在大量资金的支持下，出现了回暖的态势。同时他指出，开发商去年到期的贷款全被延期了，政府在信贷上的支持是让楼市回暖的关键。

但是，未来中国房地产市场将如何发展最重要的还是取决于全球金融危机的演变情况。因为这次金融危机还远远没有结束。全球金融危机一定会对中国继续造成冲击，在这一点上万万不可过分乐观。如果中国未来还可能犯一次错误的话，那一定是在2009年一季度比较好的数据面前过于乐观了，过分夸大了自己的力量，失去了对形势的理性判断。尤其是房地产行业，在大起大伏的过程足容易失去理性的判断。

在房地产的过剩中，也存在着结构性的问题——两头过剩严重。一头是为国际资本服务，为世界500强服务，为国际金融行业服务的房地产业，将面临着更严重的过剩。例如，北京、上海的五星级饭店，几年来，一直强调与国际接轨，现在“接轨”就是“见鬼”；另一头则是接近政府保障性住房或与保障性住房处在相同地段、相同档次的房子将受到政府保障性住房的挤压，出现这部分商品房的过剩。

潘石屹在主席报告中说：在过去大半年的时间里，SOHO没购进一块土地和一个项目，公司从少动作转向不动作。但SOHO中国将在新的一年，用我们所拥有的现金和银行提供的兼并贷款，在北京和上海全力抄底。从整体上看，08年全国土地资产的平均价格下降了50%。

成都市房产管理局新闻发言人杜文：

2009年前三月累计成交600万平方米，为历年同期最高，同比增长78%，比最火的20007年一季度都还增长了24%。

首开股份董秘王怡：

房市确实回暖了，我个人认为北京的房价首先不会出现大幅度的整体下跌。尤其是从第一季度地产形势来看。我觉得目前这种销售形势还会继续持续。市场回暖也是政策、销售政策调整、刚性需求几个因素碰撞出来的结果。如果开发商都能认识到这个，调整销售策略，那么目前销售状况还维持，但如果大家觉得春天来了，就纷纷提价，目前的销售势头就会立刻受阻。

3、 我们从上述年报和人物语言中读出的中心信息是什么

我们首先应该注意，上述报告摘要中的形势评估是在年初作出的，他们对一季度销售“小阳春”并未感受到，也就是说“报告”作出上述评估时，行业形势要比今天严重得多。

其次，我们反复读这些报告章节，感受到房地产公司对09年的形势并不悲观，持谨慎乐观态度。

其三，他们认为房地产行业长期向好的趋势没有改变，行业中长期前景依然灿烂。

第四，2009年的形势将好于08年。

现在，2009年已经过去了接近4个月，国家刺激经济的力度不断加大，美国和中国的经济已出现了回升的迹象，虽然经济复苏尚待观察，但至少可以训，经济的前景较年初更为明朗了。

第五，王石和潘石屹的话是4月份讲的。对行业形势的看法更趋正面。潘石屹对形势偏于谨慎，“抄底”的话可看出对行业形势的估计是应该“动作”了。

第六，1——4月是乐观的回升。

第七，形势好转还有点脆弱。

4、 还可以看看一些相关数据

国家统计局于4月13日公布了1—3月全国房地产运行数据。数据显示：1—3月全国完成房地产开发投资4880亿元，同比增长4.1%，增幅比1—2月提高了1个百分点，这表明销量回暖，使开发商对存量项目的投入有所加大。

国家统计局还公布了全国70个大中城市3月份房屋销售价格指数。该指数显示3月份房屋销售价格同比下降了1.3%比2月份降幅扩大了0.1个百分点，但环比上涨了0.2%这是房价连续七个月环比下跌后的首次环比上涨。这至少表明销售量上升正使房价趋稳。

已公布数据的15个城市同比角度来看，4月6—12日的一周内，15个城市有14个城市的交易量上升（中值为111%）。环比看，8个城市交易量下降（中值为-4%）。库存水平，根据12个月滚动销售面积计算，从约两周前的19个月下降到18.5个月左右。上海、广州、南京、杭州、深圳、重庆等低于12个月。（数据来自于公开媒体）

根据成都市房地产管理局新闻发言人杜文见于媒体的数据是：截止3月末，成都中心城区商品住宅可销量为821万平方米。比上月末减少44万平方米。按照一季度的平均销售速度，仅可满足市场8—9个月的销售需要。销售周期比去年最高时缩短了15个月，比2002年以来的平均销售周期还少1个月。他认为供求关系已从去年的供过于求转变为目前的供求基本平衡。

二、我们得出怎样的结论？

应该说对房地产业未来走势和房地产股投资机会的判断，市场存在较大分歧。但通过关注各种数据，综合多种信息，我们认为：

①一季度的“春暖”，有望在二季度得到延续。

②虽然二手房房价上升明显，但房价大幅上涨的可能性不大。

③楼市的回暖与政策支持、信贷激增,以及观望达14个月之久的需求等待出现松动有关。

④如果交易量再出现萎缩，将在房地产商更为积极的销售策略调整中得到刺激，从而，出现交易量的回升。

⑤房地产业的上市公司的经营状况已出现明显改善。

⑥不排除再出现波动，但形势逐渐变得明朗起来。

总之，我们相信房地产业投资机会仍在，尽管近期已有较大的升幅。政府保经济的政策不会到此结束，除非经济全面恢复。而只有房地产业的复苏，才会真正迎来中国经济的全面复苏。

我们上期报告《行业见底迹象出现，投资机会来临》成稿于3月20日，一个月以来房地产许多个股走赢了大势，像万通地产（6002460），万业企业（600641），月升幅逾30%，文中所点个股平均升幅也已超过24%，超过同期大盘升幅的一倍。

虽然我们认为市场分歧加大，相当幅度的上涨已累积了风险，大盘的调整压力也在加大，但我们仍然认为房地产个股有投资机会。尤其是不追高，逢低吸纳，中长期跑赢大盘的机会很大。

三、        关注个股：

关注房地产行业板块，必须重点关注该板块的龙头个股，例如我们上期重点评述的深万科(000002)、保利地产 （600048）、招商地产（000024）、金地集团（600383）等等，本期不再赘述。

中华企业（600675）：为上海本地房地产公司，当前主要开发业务是商业地产，主要拥有参股40.19%的上海国际客运中心项目（建筑面积超过12万平方米，每平方米利润约2万元）、古北国际财富中心项目、洛克双喜大厦项目和万泰大厦项目。上述四项目均属非住宅商业地产开发项目。住宅开发业务约有160万平方米。

租赁业务逐渐成为公司的主要业务之一。2008年租金收入为1.15亿元，但与开发业务相比，目前还占不到10%。

由于开发的项目结算期为09—11年，随着销售结算的深入，09、10年将迎来利润的高峰期，预计09、10年EPS分别为0.55元、0.80元。

中炬高新（600872）：上期文章我们点评到中炬高新，认为公司将在广珠轻轨和港珠澳大桥项目中受益。一个月以来，该股股价升幅逾65%。但引起股价上升的主因恐怕不是工程项目，而是公司的电池能源项目。公司在广珠轻轨中山站周围拥有商住土地约2400亩。土地增值巨大，有人评估约超过10亿元。

公司的客运业务相对稳定，08年占主营业务收入比例为15%以上。

公司的亮点在于子公司中炬森莱的电池业务。公司占中炬森莱66%股权。中炬森莱主营业务生产镍镉、镍氢系列电池产品和动力电池等。最近国家出台支持新能源汽车政策，无疑给公司电池业务带来机遇。中炬森莱是拥有自主知识产权的汽车动力电池生产商，电池装车实验已超过三年，有相对成熟的产品可快速实现量产。一旦国产混合动力车在较大的政策补贴力度下实现销量增长，汽车电池短期内将供不应求，汽车电池公司盈利将大幅增长。

我们认为该股仍有上行空间。

上实发展（600748）：公司完成42亿元的增发后，开发项目的总面积达680万平方米，主要分布在上海、青岛、重庆、成都等城市。09年库存增加了约20亿元，营销有一定压力。

但公司项目的毛利率较高，超过40%。增发后公司加大了在上海等城市的土地储备力度。08年10月，公司收购了上海海际房产49%的股权。收购后公司占海际房产100%股权。

公司所属上实大厦，高阳商务中心，金钟广场等物业均处于上海核心商业区，出租业务稳定发展，入租率和租金都远高于上海同业平均数。

目前，大股东有80万平方米的土地（朱家镇）和另一项目未注入上市公司，大股东承诺在时机成熟时整体注入，这为公司后续发展带来预期。09、10年EPS约为0.36，0.40元。

世茂股份（600823）：3月20日，中国农行与世茂集团在上海签署了150亿元贷款授信协议。世茂集团董事局副主席许世坛表示，贷款将广泛用于全国多个项目中，主要是并购项目，购买廉价土地。

除农行外，中行、建行、工行都对该集团有授信。集团董事局主席许荣茂称，09年前两个月，集团销售金额过30亿元，同比增190%。

2009年，公司将加快南京浣江新城项目，昆山商城项目，积极推进“上海国际大都会”项目的进程。前二个项目2009将结束销售和继续销售，进入结算期。福州的项目也将继续销售。

我们预计世茂股份09年业绩将好于08年。

关注上海   我们提请大家注意的股票，其中有三只业务在上海，属上海房地产公司。

我们之所以把关注的目光投向上海，是因为上海世博会、迪斯尼乐园建设，还有力度较大的上海国有房地产公司资产注入和重组。这是很有影响力的几件事。由此而带来的基础设施建设和区域配套设施、交通条件的改善，以及建后客流增长、需求增加等因素，都将有力推动当地房地产公司的发展。重组还必将带来当地房地产公司价值的提升。

从这个意义上说，拥有较多土地资源的园区地产公司和行业龙头公司，如浦东金桥、张江高科、陆家嘴，更值得我们格外关注。张江高科09年将集中开发张江集电港B区，2月又以2.15亿购得川沙12万平米土地，而此块土地或受益迪斯尼。此外张江高科所控股的11家高科技公司，其中四家为创投业务。

陆家嘴更是得天独厚，虽然仍以土地批租为主，但未来三年年均新增10万平米以上的持有性物业，这将大大增加其物业出租业务的比重，对公司长期发展极为有利。有人预测，公司09、10年每股收益约分别为0.57元、0.72元。09年净利将比08年增30%。

我们一方面认为房地产公司大部分涨幅落后于其他板块，认为风险小于大幅上升的板块，另一方面认为行业的回暖实实在在地改变了公司的状况，而且上海世博会、迪斯尼、资产注入和重组将有利于进一步改善这些公司的状况。

我们还认为，信贷的暴增同样惠及房地产业，而且资金推动的作用不可小看。

我们也同样认为目前形势下不宜追高，还应关注许多不确定的因素如何变化。

——孙财心、章力言